1、进一步改革管理体制，完善政府服务职能
地方政府主导乡村旅游开发在一定阶段起着重大作用，但也会使开发地居民一开始就被置身于旅游开wPHmF发之外，扰乱了市场经济环境下正常的分配秩序，不利于乡村旅游的持续发展，所以地方政府应该逐步地退出市场经济的参与者角色，从而专心营造和培育适合乡村旅游运作的市场环境，规范好乡村旅游企业行为，打破信息不对称局面，建立完善的信息收集和交换体系，尤其是解决乡村旅游开发中农户合法利益的保护问题，如重视土地征用、流转的法律法规建设，规范农村土地流转市场和旅游资源价值评估，加强农户服务技能培训和教育等等。
2、采取多种形式实现土地流转，推动乡村旅游的可持续发展
（1）参与式股份合作制旅游开发模式，是指以乡村聚落为场所，以乡村全体农户全面参与和资产、技术、劳动入股为核心，依托乡村丰富的自然景观和多彩的民俗，以城市居民为主要的客源市场,集观光、度假、休闲、娱乐等为一体的多形式、多层次的可持续发展旅游形式。该模式在利益分配方面，实行按股分红与按劳分配相结合的方式。由于该模式下的股东包括当地的全体农户，因此从客观上促进了乡村居民收入的提高和生活水平的提升，体现了旅游业“利益共享”的精神。在旅游开发的同时，兼顾开发区居民的长远发展，使他们能够长期分享旅游收益，获得就业机会或从事经营的许可，从而使农户能获得长久的经济效益。
（2）农户可几户人，几十户人联合进行土地流转，让中小企业进入开发乡村酒店，也可一两户人实行土地流转，城市居民在乡村修建度假设施，也可一个村联合起来建立合作社，实施全村范围内的土地流转，形成新的聚落式村落。这样，农户没有失去土地，农业产业在社会资本进入之后又可得到升级，农户经过培训，还能从事旅游服务。于是，农户就地实现了城乡一体化，而没有失去土地，也没有失去就业。

想拿到土地进行乡村旅游项目开发，北京山合水易规划设计院认为必须非常有效的解决两大问题。
第一， 用旅游的方式获取土地。
用旅游的方式获取土地首先需要拿出“漂亮”的项目开发计划书。该计划书必须与地方政府的开发取向保持高度一致，同时，也应尽量做到让农民认可和支持。国家对于房地产开发的限制，归跟结底是出于对农民利益的保障。只有让土地的利用不脱离农业用地的范畴，并为当地的农民找到一个与乡村旅游紧密结合，共同长期发展的契合点，才能打消政府的顾虑。而这需要有一个与当地情况相匹配的优秀的旅游产品设计，例如，可考虑将农业种植作为旅游区的自然景观资源，进行主题开发，在打造吸引力的同时，使周边农民能将主题产品的种植作为主要的经济来源。既不违背政策要求，又保障了农民的长期利wPHmF益。
当然，旅游产品的设计只有能够获得旅游消费市场的认可，一切才有意义。而这便要求首先要对当地的旅游情况有一个整体的把握，需要开展资源调研、市场调查等一系列调研过程，制定合理的开发战略，并通过主题理念创意，赋予其备受游客喜爱的主题文化，让项目的所有利益相关者都能在项目开发中获益。
第二，把握旅游与房地产的关系，完善旅游区的景观、服务、度假功能。
旅游房地产区别于一般城市房地产最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的房地产，还是在城市中新建的主题公园型旅游房地产，实质都是借助于或打造出具有吸引力的旅游产品平台，增加房地产项目景观、环境以及服务的附加值，以弥合区位或外围配套环境的不足。因此，旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游、后做房地产开发这一重要原则，没有完善的旅游功能，房地产开发难以体现商业价值，相反，旅游功能越丰富，环境打造越完善，房地产的商业价值也会越高。
如能真正妥善解决以上提到的两大问题，房地产商或有意从事该领域开发的投资商势必可以借土地流转的东风开始新的旅

乡村旅游开发绕不开农村用地问题，很多开发商也好、经理人也好、甚至是天天与农民打交道的基层政府官员，在与我接洽时都会抛出“这块地能用吗”、“基本农田可以改变用地性质吗”、“木屋可以不需要建设指标吧”、“这个项目的用地需要到国土报批吗”等等诸如此类的问题，这实际反应的是大家对用地问题的重要性认识不够，而仅仅把对项目的关注点聚焦在市场、产品、盈利性、运营模式等后端环节，而忽略了项目的用地基础合法性、开发流程合规性、以及土地作为一种高附加值资源的远期增值变现能力。
用地是农村项目开发遇到的基础问题，也就是项目开发的方向问题，需要搞清楚国家的政策倾斜、战略扶持方向，也需要搞清楚土地流转、征收这些近几年的新生专业术语，更需要理清楚用地流程问题，包括征收征用、流转、承包、租赁、补偿等，也就是让土地活起来的“1、2、3步”怎么走。
文sir说的项目开发不涉及土地一级开发哦
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发，即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，就是“卖房子的”和“出租房子的”。
先要确定开发涉及的土地性质
首先要分国有土地和集体土地，集体土地只要村委会同意，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。
（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。
旅游项目开发涉及的农村集体土地流转一般建议流程
文sir说，作为农村旅游项目开发最常见的一种土地使用方式，土地流转将在未来被反复提及。
（1）与地方政府签订意向性合作开发协议
（2）景区、旅游区等规模型项目需编制片区旅游发展总体规划（参照上位土地利用规划给建设地块划定红线），wPHmF若是小型项目则可形成简要的项目开发设计方案
（3）总体规划上会评审（通过后有法律效力）
（4）向所在地国土局提出流转申请（委托土地转出方向和土地转入方向两地土地流转服务中心办理）
（5）协调镇村政府同意土地流转（需召开村民大会或其他公示方式）
（6）双方土地流转中心作为中介人，负责信息登记、审核、评估、洽谈等事宜
（6）市（县）人民政府审批后由国土发批准书
（7）签订流转合同（建议和村集体谈，如果直接和农民签租赁合同后期问题较多）
（8）到国土局登记获得土地使用证

如何实现乡村旅游的可持续发展，即：乡村旅游健康发展，农民利益长存的问题是目前政府最关心，也是开发商如何去利用农业用地的问题。北京山合水易规划设计院的专家们仔细研究了新土地政策中“土地流转”。认为：在乡村旅游开发过程中，关于农户的利益分配问题是一个备受关注的问题，如何在新的土地政策指导下，妥善、合理地处理好这个问题，对于乡村旅游的健康发展，有着重要的意义。北京山合水易规划设计院对于这一问题提出了自己的观点。
1、进一步改革管理体制，完善政府服务职能
地方政府主导乡村旅游开发在一定阶段起着重大作用，但也会使开发地居民一开始就被置身于旅游开发之外，扰乱了市场经济环境下正常的分配秩序，不利于乡村旅游的持续发展，所以地方政府应该逐步地退出市场经济的参与者角色，从而专心营造和培育适合乡村旅游运作的市场环境，规范好乡村旅游企业行为，打破信息不对称局面，建立完善的信息收集和交换体系，尤其是解决乡村旅游开发中农户合法利益的保护问题，如重视土地征用、流转的法律法规建设，规范农村土地流转市场和旅游资源价值评估，加强农户服务技能培训和www.rixia.cc教育等
2、采取多种形式实现土地流转，推动乡村旅游的可持续发展
（1）参与式股份合作制旅游开发模式，是日夏养花网指以乡村聚落为场所，以乡村全体农户全面参与和资产、技术、劳动入股为核心，依托乡村丰富的自然景观和多彩的民俗，以城市居民为主要的客源市场,集观光、度假、休闲、娱乐等为一体的多形式、多层次的可持续发展旅游形式。该模式在利益分配方面，实行按股分红与按劳分配相结合的方式。由于该模式下的股东包括当地的全体农户，因此从客观上促进了乡村居民收入的提高和生活水平的提升，体现了旅游业“利益共享”的精神。在旅游开发的同时，兼顾开发区居民的长远发展，使他们能够长期分享旅游收益，获得就业机会或从事经营的许可，从而使农户能获得长久的经济效益。
（2）农户可几户人，几十户人联合进行土地流转，让中小企业进入开发乡村酒店，也可一两户人实行土地流转，城市居民在乡村修建度假设施，也可一个村联合起来建立合作社，实施全村范围内的土地流转，形成新的聚落式村落。这样，农户没有失去土地，农业产业在社会资本进入之后又可得到升级，农户经过培训，还能从事旅游服务。于是，农户就地实现了城乡一体化，而没有失去土地，也没有失去就业。
案例参考：四川绵阳香草庄园

看抉择和技术了